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Oggi, con il dottore Commercialista Enrico Sangalli, uno dei prestigiosi esperti che collaborano dietro le quinte di AskMit, vediamo di chiarire alcuni aspetti circa l’attestazione dello stato legittimo degli immobili nell’ambito del superbonus edilizio al 110%.
Per effetto dell’introduzione del co. 13-ter nell’art. 119 del dl 34/2020 a opera dell’art. 33 del dl 77/2021, gli interventi relativi al 110%, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con la sola eccezione di quelli effettuati in un contesto di demolizione e ricostruzione dell’edificio, vengono considerati alla stregua di interventi di manutenzione straordinaria, per la cui autorizzazione è sufficiente la Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata).
La disposizione ha come obiettivo il superamento dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili di cui all’art. 9-bis co. 1-bis del dpr 380/2001, posto che va a esplicitare che “la presentazione della Cila non richiede l’attestazione di stato legittimo” di cui al richiamato art. 9-bis.
Nella Cila sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente all’1.9.67.
A una prima lettura della norma ancorata esclusivamente all’art. 119 co. 13-ter del dl 34/2020, la decadenza del superbonus al 110% potrà aversi “esclusivamente nei seguenti casi”:
- mancata presentazione della Cila;
- realizzo di interventi difformi rispetto a quelli oggetto della Cila appositamente presentata;
- assenza, nella Cila, dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo di costruzione dell’immobile, oppure degli estremi del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, oppure del fatto che la costruzione dell’immobile è stata completata ante 1.9.67;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al co. 14 dell’art. 119 del dl 34/2020, ossia delle attestazioni che devono essere rese da tecnici abilitati, sui requisiti degli interventi di efficienza energetica e degli interventi di miglioramento sismico, nonché sulla congruità dei relativi costi, per poter beneficiare del superbonus al 110% sulle spese.
Nel successivo comma 13-quater, tuttavia, il legislatore si è preoccupato di specificare che, fermo restando quanto previsto al co. 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.
Dunque gli interventi col superbonus non hanno alcun effetto di sanatoria sugli abusi edilizi esistenti prima dell’intervento.
Quella clausola di riserva espressamente inserita dal predetto comma 13-quater ha confermato apertamente la possibilità di verifiche dello Stato legittimo in qualsiasi momento: immediatamente dopo la presentazione della Cila e prima dell’effettivo inizio dei lavori; durante lo svolgimento del cantiere “Superbonus 110”; e anche dopo la sua fine lavori. Queste verifiche potranno anche riguardare non solo gli aspetti puramente urbanistico edilizi, solitamente individuati con pratiche comunali, ma anche ogni altra normativa speciale e di settore (es. antisismica, paesaggistica, vincoli ecc.).
Ritorna, allora, più attuale che mai, il rimando all’art. 49 del Testo unico edilizia che prevede una generale decadenza dalle agevolazioni fiscali in caso di violazioni edilizie. Decadenza che non viene affatto sanata, per quanto in precedenza argomentato, dall’art. 119 del dl 34/2020 che non deroga, in alcun modo, alla disciplina generale del Tue il cui tenore non lascia spazio a differenti interpretazioni:
“Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.
Il problema di chiarire che non sussistano difformità è quindi comune a tutti i tipi di detrazione per recupero del patrimonio edilizio, non solo a quelle del superbonus 110%, e non può essere aggirato nemmeno tramite lo sconto in fattura o la cessione del credito che non liberano il primo cedente nel caso in cui il credito venisse successivamente disconosciuto a seguito di controlli da parte dell’Ade (in senso conforme la circolare n. 24 del 2020).
Nemmeno l’anzianità degli immobili può consentirci deroghe alla normativa sin qui analizzata, posto che l’art. 9-bis del Tue, che disciplina la documentazione amministrativa e lo stato legittimo degli immobili, risulta applicabile anche ai fabbricati realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.
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